任意売却とは？その意味からメリット・デメリットを徹底解説!

■任意売却とは？

そもそも『任意売却』とはですが、何らかの諸事情により、住宅ローンの返済が困難になる、借入金返済の目途が立たなくなった場合に、債権者（ローン返済を行う先の金融機関）の許可を得て持ち家や所有マンションを希望条件で売却するというものです。
ローン返済が困難になる事情は人それぞれ異なってきますが、返済が滞ってしまい何もしないと競売にかけられてしまいます。
競売にかけられてしまい、購入者が決定してしまうと今住んでいる家やマンションから強制的に退去させられてしまい住む場所を失うことになってしまいます。
また、競売された価格次第では、残りのローンが返済ができないだけでなく、新しい住む場所の料金を払わなければいけなくなってしまうという二重苦が待ち受けることなります。
こういった最悪の事態を防ぐために、任意売却という制度を上手に活用しましょう。

■任意売却の実行するには

任意売却を個人で実行するということは基本的にできません。
前述のとおり、任意売却は債権者の許可が必要になる売却方法です。
不動産の相場がわからないことに加え借入している個人が債権者から許可をもらうことが不可能に近いからです。
加えて任意売却は、一般的な不動産売却と異なっている箇所が存在しています。
それは、※抵当権の解除が必須になる点です。
登記簿に設定されている抵当権を抹消しないことには、売却を始めることがそもそもできません。
そのため任意売却を実行するにあたりまずは、任意売却に特化した業者に依頼することが大切です。

※抵当権とは・・・

債務者（住宅ローンを借りた人）の返済が困難になった場合に、債権者が住宅やマンション、土地を弁済を受けることができる権利です。
住宅やマンション、土地の売買は、高額になるとともに、ローン返済が長期間に渡るケースが一般的です。
そのため、債権者が該当する住宅やマンション、土地に抵当権を設定しています。
債権者としては、ローン返済が困難な状況にある債務者よりも、売却に出してしまった方が、返済を目込める可能性が高くなるため、任意売却に応じてくれるケースがあります。

■任意売却を行うメリット

①相場に近い価格で売ることができる

前述でもあったように、仮にローン返済が滞ってしまい、競売にかけられてしまった場合、債務者の意見を反映させることができません。
競売は裁判所が管理することから債務者の意思が介在することはなく、相場に近い価格で持ち家が売却される可能性が圧倒的に少なくなります。
その点任意売却であれば、ある程度の債務者の意見を反映させることができるため、相場に近い価格で売却することが可能になります。

②残ローン返済を少しでも軽くすることができる

相場に近い価格で売却することができれば、残ローンの返済額を抑えることができます。
もちろん全て完済することができないケースもありますが、残ローンが多いと新しい住居の費用、引っ越し費用も加わるため、結局再度債務を背負うこと可能性に繋がります。
今後の生活を考えるとできるだけ残ローンの返済を抑えることが重要になります。

③プライバシーの保護に繋がる

任意売却は、通常の不動産売却と遜色のない形で進められるため、ご近所や親戚等にローン返済ができないから売却に出ているという情報が知れ渡る可能性が少ないです。
競売の場合は、そのような配慮がなく、裁判所の執行官が自宅の現状調査に伺うことになります。そして、裁判所の準備が整えば、件名や住所、築年数、間取りなどがインターネットで競売サイトに公開されます。
そうなってしまうとご近所や親戚等にローン返済ができていないから競売にかけられているという事実が知られてしまうことに繋がります。

④立ち退きまでの準備ができる

競売にかけられ、売買が成立すると、居住の有無にかかわらず、立ち退きが必要になります。
債務者が期間を決められるわけではないため、ある日突然住居を失うことに繋がります。
加えて新しい居住先の費用を得られるわけではないため、引越し費用も自分達で補わないといけません。
任意売却の場合も立ち退き自体は必要になりますが、売却先との交渉で、立ち退き期間の猶予ができます。
また、金融機関から支援を得ることができ、引越し費用をもううことができるケースもあるため、相応の余裕をもって新居へ移ることができます。。

⑤税金の一部が負担される

住宅ローンの返済が困難になっている状況の多くにプラスして固定資産税等の不動産に関わる税金も払えていないといったケースがあります。
競売の場合には、付随する税金の支払いは別途必要になります。
また、これらの税金は、仮に自己破産を行ったとしても支払ないといけない義務が残るとともに、遅延損害金も発生します。
任意売却の場合は、これらの税金も売却代金から支払うことができるため、税金の一部未納にも対応することができます。

■任意売却におけるデメリット

①時間制限がある

任意売却を行ったからといってすぐに売れるわけではなくある程度の期間が設けられており、その期間が過ぎてしまうと競売にかけられてしまいます。
一般的にローンが返済できなくなってから、1年が限度になっていることがほとんどです。

②売却活動に貢献する必要がある

上述した通り、任意売却にも限界となる期間があります。
それまでに売却できないと競売になってしまい、返済の負担が増えてしまいます。
そのため、全てを丸投げするのではなく、自分達でもある程度の売却活動を手伝うことが重要です。

③債権者の合意が必要になる

抵当権の問題を含め、債権者の合意が必須になります。
債権者側も費用を回収したいため合意してくれるケースが多いですが、残債額があまりにも膨大な場合、まれに任意売却を断られるケースがあります。

以上メリット・デメリットも合わせて任意売却についてお届けしました。
上記以外にも任意売却を行うことで、金融機関のリストに載ってしまうことは忘れてはいけません。
競売でも当然リストに載ります。
これは任意売却でローンが払えなくなったという事実が消えるわけではないからです。
それらも踏まえて少しでもローン返済が難しいと感じた場合は、できるだけ金融機関に相談することが大切です。

また、任意売却を行っている業者の中には、悪徳業者も少なくないため、業者選びが非常に重要になってきます。
任意売却を検討しているということは、経済的に今の生活を続けていくことが難しい状況に陥っている方になります。
そのため、業者側が利益だけを上手に搾取するような提案を吞んでしまうことに繋がります。
特に経済的に余裕がない状況であれば、精神的にも不安になっていき、正常な判断が難しくなることから、悪徳業者の話を鵜吞みにしてしまい、結果的により酷い生活状態に陥ってしまうことになってしまいます。
そのような状態にならないために悪徳と呼ばれる業者のポイントを紹介しておきます。
1つでも当てはまるようであれば、その業者に任意売却を依頼することは辞めた方がよいと言えます。

■任意売却を行っている悪徳業者のポイント

①BIT（不動産競売物件情報サイト）に自宅が公開されてから連絡がくる
②仲介手数料以外の費用がかかる
③相場より安い金額で不動産買取している
④任意売却期間の連絡頻度が少ないもしくは放置されたという声がある
⑤専任媒介での契約のみしか扱っていない

以上5つが悪徳と呼ばれる業者のポイントになります。
なぜこの5つのポイントが、悪徳と呼ばれるのか詳しく見ていきましょう。

①BIT（不動産競売物件情報サイト）に自宅が公開されてから連絡がくる

すでに情報公開してから連絡が来る場合ですが、基本的に他業者に契約を取られたくなく、自分たちの利益にしてしまおうと考えている業者がほとんどです。
利益だけを追求する業者ばかりのため、依頼者の意思を汲み取ってもらえないことも多く、スムーズに任意売却が完了しないばかりか売却完了後の生活に支障をきたす場合も少なくありません。
そのため、任意売却を考えている場合は、業者からの連絡を待つのではなく、自分から業者に相談することをおすすめしています。

②仲介手数料以外の費用がかかる

基本的に任意売却を依頼するにあたり、業者に支払わなくてはいけない費用は仲介手数料のみとなっています。
これは宅地建物取引業法でも示されていることから、何かしらの理由で仲介手数料以外の費用がかかり、金額を上乗せされたり、都度支払いが必要になったりするようであれば、悪徳業者の可能性が高いため別の業者に依頼したり、司法書士や弁護士に相談したりして、無駄な費用を払わないようにしましょう。
特に売却提案にかかったコンサルタント料、売却完了後の着手金という名目で費用が上乗せされていないかは確認しておきしょう。

③相場より安い金額で不動産買取している

不動産の相場を知らないとなかなか対処することが難しい項目にはなってしまいますが、近隣の戸建て住宅や同マンションの別部屋の値段がどれぐらいの価格になっているのかを調査してみることで防げる可能性があります。
また、競売の時期が迫っているという謳い文句で、売却を急かしてくる場合は注意が必要です。
競売にかけられたくないという思いが先行してしまい、相場より安く売ってしまいます。
そのため、債権者に競売までの期間をきちんと確認しておき、自分たちでも時期が本当に迫っていないかを把握しておくことが大切です。

④任意売却期間の連絡頻度が少ないもしくは放置されたという声がある

任意売却自体、競売までの時間との勝負といっても過言ではありません。
そのため、売却に出したのはいいものの連絡が数ヶ月に1度あるかないかといった頻度だと不安になってしまいます。
こちらから連絡しても常に売り手が見つからないとしか言わず、どうなっているのかを詳しく話してくれない場合も注意が必要です。
実際には特に売るための営業活動を行っておらず、手数料だけを搾取する、競売まで時間をつぶしギリギリの期限で、できるだけ安い金額で不動産を買い取ろうと企んでいる可能性があるからです。
優良業者であれば、金額の見直しを提案する、今後どうやって売り出して行く予定なのかをきちんと応えてくれます。

ただし、1つそのようなの声があるからと言って避ける必要はないといえます。
悪徳業者側がわざとそのような声を書いて、優良企業を陥れている場合もありますし、物件によっては本当に売り手が見つからないケースがあるため、複数の声を比較することが重要になります。
その業者の評価の大半がこのような声で埋め尽くされているのであれば、悪徳業者の可能性が高いので、注意しましょう。

⑤専任媒介での契約のみしか扱っていない

専任媒介や専属専任媒介の場合、その業者しか販売することができないため、複数の業者に依頼して売ることができる一般媒介契約よりも、売れる確率が低くなってしまいます。
そうなってしまうと競売までの期間に売ることができなかったり、その不動産業者が相場よりも安く買い取るしかなくなったりと結果的に損をすることになってしまいます。
そのため、複数の業者に依頼できる一般媒介契約を実施している業者を選びましょう。
ただし、一般媒介契約を実施しているものの、専任媒介ばかりを押し出してくる業者は注意が必要です。
自分たちの利益欲しさに専任になろうとしていることがほとんどなので、一般媒介契約を推奨している業者選びが重要になってきます。
以上5つの項目を注意して業者選びを行うことで、安心して任意売却をすることができるといえます。

恒和では任意売却のご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。