共有持ち分の不動産とは？メリット・デメリットから課題解決まで徹底解説!
■そもそも共有持ち分とは？
不動産を購入、相続時に一人の名義で所有するのではなく、複数名義で所有していることを指します。
ご夫婦や兄弟（姉妹）間といった家族間で所有する場合において、用いられることが多く総じて共有不動産と呼ばれています。
■共有不動産の課題
共有不動産は、一人に比べ住宅ローン審査に通りやすい、住宅ローンを名義人数分に合わせた控除を受けることができたり、相続税の節税や一人名義よりもローンの借入が多くできたりというメリットがある一方、いざ売却や相続を行う際には、その欠点が浮き彫りになります。
はじめに不動産を購入する際の登記手続き料金において、名義人分必要になることから諸費用が二重にかかるケースがあります。
一人で行う際と比較して、書類等が人数分必要になることから費用が上がる場合があるのです。
そして、不動産の持分割合に関わらず、不動産を売却するときには、名義人全てが同意する必要があります。
例として、二人で所有している不動産の割合が、5:5の半分や1:9のように片方に偏っているといった場合、どちらのケースでも両者の合意が必要になり、どちらかが売却を拒否した場合、所有する不動産を売却することはできません。
夫婦の場合は離婚時にこの問題がのしかかり、財産分与の際にトラブルになることがあります。
原則2分の1ずつ配分されるため、金額的な面で大きな問題になることは少ないですが、どちらが住み続けるのか、売却するにしてもローンが残っているといった場合、解決までに時間がかかったり、手続きがややくなったりといったことになりがちです。
さらに、共有不動産の相続時に偶数だったにもかかわらず、何らかの理由で相続が困難になった場合、残りの相続可能な人数で分け合うとなった場合、どのような割合で分けるのかという問題があります。
A・B・C・Dそれぞれ4分の1の割合で共有不動産を持っていると仮定した場合、Dが仮に不慮の事故等で亡くなった場合、Dが所有していた4分の1の不動産をA・B・Cでわけることになりますが、この配分をどうするのかという課題が残ってしまうことになるのです。
逆に共有不動産の人数が増えた場合は、所有分が複雑化していき、混乱を招く恐れもあります。
また、共有不動産は、自由に貸し出すことができないといった問題もあります。
賃貸オーナーになるのは、所有している不動産を活用する有効手段の1つですが、共有不動産の場合、最低でも過半数の承認が必要になります。
加えて原則全員の同意が必要とされていることもあり、所有者が2人の場合、一方が貸し出しを行いたいと思っていても、もう一方が拒否をすれば、貸し出すことができないといったことになりがちです。
さらに共有不動産は、他に所有している方の使用を妨げることができないとこともあり、特定の所有者が住み続けることができます。
そのため、実際に自分だけでいざ住みたいとなった場合、別の所有者を追い出すことはできません。
仮に占領されている状況であれば、賃料の請求は可能なので、そちらで対処することになります。
ただし、所有している分の管理費や固定資産税といった諸費用は、住んでいる方だけでなく、不動産を所有している方も払わないといけないため注意が必要です。
加えて、不動産価値を上げるためにリフォームを行いたいと思ったとしても、リフォームも一人で行うことはできません。
外壁の再塗装やバルコニーの追加といった不動産の価値を左右するようなリフォームは、共有者全員の承認が必要になります。
ただ、最低生活を送るために必要な雨漏りの改修やトイレの交換といった軽度なリフォームであれば、共有者の同意なしでも行うことはできます。
このように共有不動産は、メリットはあるものの多くの課題を抱えている不動産になります。
これまでの内容をまとめると以下のようになります。
■共有不動産のメリット
・住宅ローン審査に通りやすい
・住宅ローン控除を名義分受けられる
・相続の節税に繋がる場合がある
・住宅ローンを受けられる幅が大きくなることで、住居の選択肢が増える
■共有不動産のデメリット
・登記に二重費用がかかる場合がある
・同意なしに不動産売却ができない
・夫婦名義の場合に離婚の際にトラブルになることがある
・相続などで不動産所有者が複雑化する
・自由に貸し出しすることができない
・価値を上げるためのリフォームを独自で行うことができない
■共有不動産における課題解決の方法
はじめから共有不動産を行わないという選択肢が、一番の課題解決にはなりますが、実際にそのような都合が良いことばかりではないため、どうすれば良いのかという部分に目を向けていくことにします。
先述でもあった通り、共有不動産自体を自由に売却することができませんが、持分のみであれば売却することは可能です。
そのため、その時は共有不動産でよかったり、相続の流れのまま共有不動産を持ったりした場合でも所有分のみを売却することで、解決することができます。
基本的にその他の共有者の方が買取してくれることが多いですが、共有不動産だから住むことができていた物件の場合、他の共有者が買取に応じない場合もあり、なかなか売却が進まないケースもあります。
また、不動産会社に依頼した場合、相場よりも安く買取されてしまったり、共有不動産という理由で買取そのものが断られたりといった問題があります。
このような事態に陥らないために重要なのが、親身になってくれる不動産会社を選ぶことです。
恒和では、このような共有不動産の買取やリースバックも得意としているので、もし共有不動産の悩みがあるのであれば、当社にご祖相談ください。
